|
Оценка недвижимости необходима в следующих случаях: • при продаже или сдаче в аренду; • при акционировании предприятия и перераспределении имущественных прав; • при привлечении новых пайщиков и эмиссии акций; • при налогообложении си страховании имущества; • при кредитовании под залог недвижимости; • при исполнении прав наследования; • для исполнения судебного приговора. Оценка недвижимого имущества есть начало инвестиционного процесса. То есть никакое вложение средств в новую недвижимость не осуществляется без правильной оценки имеющейся недвижимости. Для целей оценки под недвижимым имуществом (объектами недвижимости) понимаются отдельно стоящие здания (комплексы зданий) и сооружения, встроенные жилые и нежилые помещения, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. К объектам недвижимости, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, также относятся морские и речные суда, а также летательные аппараты. Стоимость недвижимости создают четыре фундаментальных фактора, действующих на рынке: спрос на недвижимость со стороны платежеспособных покупателей ; полезность ; ограниченность предложения; отчуждаемость объектов недвижимости. Покупатели коммерческой недвижимости интересует одна простая вещь -доход от использования данного объекта . Доход есть выраженное в деньгах отдача имущества . При этом следует учитывать , что чем выше размер дохода, тем лучше; чем выше надежность получения дохода , тем лучше ; чем дольше вы получаете доход, тем лучше. Следовательно, для определения стоимости недвижимости оценщик должен принять во внимание размер, риск и период, связанный с получением дохода от использования данного имущества. Процесс оценки можно разделить на шесть этапов. 1. Определение проблемы. 2. Составление плана оценки. 3. Сбор и подтверждение информации. 4. Применение соответствующих данному случаю подходов к оценке. 5. Согласование. 6. Отчет о результате оценки стоимости. Последовательность оценки разрабатывается таким образом, что оценщик начинает с рассмотрения общих факторов, определяющих стоимость объекта на национальном, региональном уровне. От рассмотрения этой общей информации оценщик затем переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка или сегмента рынка. Наконец, оценщик анализирует самые конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.
|